對第一次來香港讀研的內地學生來說，租樓最大的挑戰不只是租金高，而是原有經驗未必完全適用。從面積單位、樓宇類型到付款方式、租約印花及轉租規則，香港都有一套不同的市場習慣。提前了解這些差異，有助你更準確地判斷樓盤，也能減少簽約和退租時出現的糾紛。

需要說明的是，內地不同城市的租賃市場差異較大。本文主要參考內地大城市常見的長租經驗，與香港私人住宅租賃市場作比較。

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一、面積使用「平方呎」，優先看實用面積

內地樓盤通常使用平方米，香港則普遍使用平方呎（sq. ft.）。

簡單換算：

100 平方呎約為 9.3 平方米；
300 平方呎約為 27.9 平方米；
500 平方呎約為 46.5 平方米；
1 平方米約等於 10.76 平方呎。

除了單位不同，香港樓盤還可能同時標示「實用面積」和「建築面積」。對租客而言，顯然更有參考價值的是實用面積。

睇樓時尤其要注意：

合租樓盤標示的面積，可能是整個住宅單位的面積，而不是出租房間的面積；
單看「200 呎」或「300 呎」很難判斷是否夠住，還要考慮房間形狀和傢俬擺放；
優先確認房間能否同時放下床、書桌、衣櫃和行李箱；
如樓盤只標示建築面積、沒有標示實用面積，應進一步向業主或地產代理確認。

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二、香港樓宇類型更多，名稱也與內地不同

內地租樓通常會根據屋苑、戶型、樓齡和裝修判斷樓盤；在香港，還需要先了解單位所在的樓宇類型。同一個街區內，不同類型樓宇的管理、安全、設施和居住體驗可能相差很大。

私人屋苑

私人屋苑類似內地管理較完善的住宅小區，通常由多幢住宅組成，設有物業管理、門禁、升降機及公共空間，部分屋苑還設有會所、健身室或平台花園。

優點是管理相對規範，居住環境較穩定；缺點是租金通常較高。簽約前亦要確認管理費是否已包含在租金內。

單幢樓

單幢樓是獨立的一幢私人住宅，在港島和九龍的成熟社區較為常見。

這類住宅的位置通常方便，但公共設施少於大型屋苑。不同單幢樓之間的差異很大，需要重點查看樓齡、升降機、物業管理、公共走廊和門禁情況。

唐樓

唐樓大多是樓齡較長的低層住宅，不少沒有升降機，常見於深水埗、旺角、油麻地和灣仔等舊區。

唐樓通常位置方便，單位內部的空間運用也可能較新樓直接，但公共環境和維修保養水平差異較大。睇樓時應留意樓梯、消防通道、滲水、喉管、通風及出入口安全。

對於行李較多，或每日需要頻繁出入的學生來說，沒有升降機可能會明顯影響居住體驗。

洋樓或舊式電梯樓

「洋樓」是香港樓盤廣告中的常見說法，通常指設有升降機的舊式私人住宅，並不是一個有嚴格統一定義的法律分類。

這類住宅大多位於成熟市區，交通方便，租金亦可能低於新式屋苑。不過，有升降機並不代表樓宇較新，仍需查看喉管、外牆、升降機保養和物業管理狀況。

村屋

村屋主要分布於新界和離島。同樣預算下，通常可以獲得較大的空間和較安靜的環境，因此部分港中大、港科大或新界校區的學生會考慮村屋。

村屋面積可能更大，但未必適合重視通勤效率的學生。

村屋最需要考慮的通常是交通和生活配套。睇樓前應確認：

是否需要乘搭小巴或巴士前往港鐵站；
晚上和週末的交通是否穩定；
超級市場、外賣和速遞是否方便；
單位是否存在潮濕、蟲害或滲水問題；
天台、花園等空間是否確實包括在租約內。

劏房或分間單位

「劏房」是分間單位的俗稱，通常指一個原本完整的住宅單位，被分隔成兩個或以上的獨立房間或小型單位。

這類樓盤的租金門檻相對較低，但空間、通風、消防和排水問題需要特別注意。屋宇署指出，不當的分間工程可能影響逃生通道、耐火結構、排水和樓宇安全。

睇樓時應確認是否有可以開啟的窗戶、逃生通道是否暢通、水電如何計費，以及出租人是否有權出租該單位。

學生公寓或服務式住宅

這類屬於標準化營運的住宿產品，通常傢俬齊全，部分租金亦包括水電、網絡或清潔服務。

優點是入住方便、管理統一；缺點是價格較高，租期和訪客規則也可能比較嚴格。簽約前要確認所謂「全包」實際包括哪些費用，以及是否可以提前退租。

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三、同樣的預算，在香港買到的更多是位置，而不是面積

在不少內地城市，提高預算通常能明顯改善面積、裝修或屋苑環境。在香港，提高預算帶來的可能只是更短的通勤時間、更好的樓宇管理或更方便的位置，房間面積未必會明顯增加。

對港碩學生來說，房間通常也是學習、面試和完成小組作業的空間。裝修好看，不一定等於適合長期居住。

因此，比較樓盤時不應只問「有多大」，還要考慮以下因素：

是否有自然採光和通風；
是否有足夠的收納空間；
是否能放置書桌；
廚房和洗手間是否實用；
公共空間是否過於擠迫；
樓宇管理是否穩定。

四、香港選樓更依賴交通路線，而不是直線距離

內地學生習慣以「距離學校多少公里」判斷位置，但在香港，地圖上距離學校很近，不代表通勤一定方便。

部分學校需要由港鐵轉乘巴士或小巴，步行路線亦可能涉及長斜路。選樓時應重點查看：

實際轉乘次數；
巴士和小巴班次；
晚上是否仍有穩定交通；
由車站步行至住宅的距離；
雨天和炎熱天氣下的通勤體驗。

對學生而言，將單程通勤控制在約 40 分鐘內，並住在穩定的交通路線附近，通常比一味追求「鄰近學校」更實際。

港碩學生租樓有哪些小技巧？查看港碩租樓指南。

五、樓盤流動更快，起租日期也更重要

香港不少私人住宅傾向盡快起租。即使樓盤條件合適，如果你的入住日期相距太遠，業主也未必願意長時間保留單位。

因此，提前準備不等於越早簽約越好。更合理的做法是先完成區域、預算和住宿類型的資料搜集，再於接近實際入住日期時集中睇樓。

進入開學季後，大學周邊、港鐵沿線和適合合租的樓盤通常競爭較激烈。提前建立判斷標準，有助你在遇到合適樓盤時更快作出決定。

六、前期付款壓力通常更高

內地租樓常見「押一付一」或「押一付三」，實際方式因城市和業主而異。

香港私人住宅租賃中，較常見的是支付兩個月按金加首月租金。如經地產代理租樓，還可能需要支付佣金。

以月租 HK$10,000 為例，簽約初期可能需要準備：

兩個月按金：HK$20,000；
首月租金：HK$10,000；
地產代理佣金：按雙方協議計算；
租約印花稅及其他雜費。

因此，評估預算時不能只看月租，還要確認入住前的總付款金額、每月水電網絡支出，以及管理費是否包括在租金內。

七、香港租約需要「打厘印」

租約印花稅是香港租樓中較具本地特色的一項程序，通常稱為「打厘印」或「加蓋印花」。

它與購買物業時繳交的印花稅不同，金額通常不高，但對租約在法律上的使用十分重要。

一般而言，租約應在簽署後 30 日內辦理加蓋印花。業主、租客及其他簽署租約的人均負有繳稅責任，實際由誰辦理、費用如何分擔，可以由雙方協商。

租約印花稅率按租期計算：

租期不超過一年：租期內租金總額的 0.25%；
超過一年但不超過三年：年租或平均年租的 0.5%；
超過三年：年租或平均年租的 1%；
租期不確定：年租或平均年租的 0.25%。

例如，一份為期兩年、月租 HK$10,000 的租約，平均年租為 HK$120,000，基本印花稅約為：

HK$120,000 × 0.5% = HK$600

未有加蓋印花並不代表租約自動失效，但未經適當加蓋印花的租約，通常不能直接在民事法律程序中作為證據，逾期辦理亦可能產生罰款。

簽約時應確認：

由誰負責辦理；
費用由哪一方承擔；
是否已取得電子印花證明；
印花證明是否對應最終簽署的租約版本。

八、CR109 和租約印花不是同一件事

住宅租約訂立或續租後，業主還需要向香港差餉物業估價署提交 CR109，即「新租出或重訂協議通知書」。

一般應在雙方訂立或續訂住宅租約後的一個月內提交。逾期提交目前需要繳付 HK$310 的批署費用。

CR109 主要是業主需要處理的程序，而租約印花則是業主和租客都應留意的稅務程序。兩者並不是同一份文件，也不能互相取代。

作為租客，可以在簽約時向業主或地產代理查詢後續安排，並保留相關文件。

九、香港合租更普遍，也更重視合約主體

由於租金較高，合租在香港不只是一種社交方式，也是許多學生控制預算的實際選擇。

但在入住前，除了了解室友的作息、衛生、煮食和訪客習慣，還要確認自己究竟是：

與業主直接簽約；
與主租客簽訂分租協議；
還是只透過口頭協議入住。

這三種情況對應的權利和責任並不相同。尤其要確認按金交給誰、誰負責維修、主租約是否容許分租，以及提前搬走時如何處理。

透過Wellcee唯心所寓等平台找樓或找室友時，可以提前說明學校、預算、入住日期和生活習慣，讓樓盤和室友同時進行配對，而不是只根據租金作決定。

十、承接轉租需要業主同意

香港也常見透過社群或平台承接他人的剩餘租期，但原租客持有租約，並不代表他必然有權將房間轉租給其他人。

較穩妥的方式，是直接與業主簽署新租約，或由業主、原租客和新租客共同簽訂書面轉租或承接協議。

承接轉租前應查看原租約，並確認：

業主是否書面同意轉租；
剩餘租期和退租日期；
按金由誰退還；
傢俬和費用包括哪些項目；
現有損壞由誰負責；
是否需要重新簽約。

十一、睇樓不只看室內，也要看整幢樓

內地學生睇樓時往往更關注戶型和裝修，但在香港，樓宇的公共環境同樣重要。

香港同一區域內的新舊樓差異明顯，單靠樓盤照片很難判斷完整的居住體驗。除了檢查房間採光、通風、冷氣機、熱水爐、廚房、洗手間和排水，還應查看：

是否有升降機；
公共走廊和樓梯是否整潔；
門鎖、門禁和閉路電視是否正常；
消防通道是否暢通；
樓下是否有餐廳、酒吧或街市產生噪音；
晚上由車站步行回家的路線是否安全。

十二、入住留證和退租規則更值得重視

按金通常相當於兩個月租金，一旦發生爭議，涉及的金額並不少。

入住當日應透過照片和影片記錄單位狀況，重點拍攝牆面、地板、傢俬、電器、廚房、洗手間和已有污漬，並及時發送給業主、地產代理或主租客保存。

退租前亦應根據租約確認：

提前通知期限；
清潔要求；
傢俬和鎖匙的交還方式；
水電費用如何結算；
按金退還日期；
哪些維修費用可以從按金中扣除。

除非已取得業主書面同意，否則不應自行以最後一至兩個月租金抵扣按金。按金屬於履約保障，並不自動等同於預付租金。

結語：在香港租樓，需要重新建立判斷標準

香港與內地租樓的主要差異，可以概括為四點：

面積使用平方呎，應優先參考實用面積；
樓宇類型複雜，整幢樓的管理和安全同樣重要；
前期付款壓力較高，合租和轉租亦更常見；
租約還涉及印花稅和 CR109 等本地程序。

對港碩內地學生來說，理想樓盤不一定是最新、最大、最低價或最接近學校的單位，而是一個預算能夠長期負擔、通勤穩定、合約清楚，並且適合自己生活節奏的住處。

理解這些差異後，再透過Wellcee唯心所寓等平台瀏覽樓盤、尋找室友或發布租樓需求，會更容易判斷一個單位是否真正適合自己。

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